Proyecto de tren Santiago-Valparaíso: Cómo afectaría al mercado inmobiliario de las ciudades que tengan estaciones

Viajar entre Santiago y Valparaíso en sólo 45 minutos podría estar cada vez más cerca de convertirse en una posibilidad real. El proyecto de un tren de alta velocidad que una ambas ciudades fue presentado hace más de un año y hace casi dos semanas ingresó formalmente a la Dirección de Concesiones del Ministerio de Obras Públicas. La iniciativa contempla una inversión total de US$2.400 millones -por sobre los US$1.600 millones estimados inicialmente- y considera un trazado que incluye en total cuatro estaciones, ubicadas en Valparaíso, Viña del Mar, Casablanca y Santiago (Maipú).

Pero un proyecto de esta magnitud no sólo ayudará a reducir los tiempos de viaje, sino que conllevará un impacto en las localidades cercanas, tanto en el valor de las propiedades existentes como también en la presentación de nuevos proyectos inmobiliarios.

Claramente va a haber un aumento de población en el sector y va a haber mucha gente de Santiago que va a ver esto así: un tramo normal de distancia en Santiago del trabajo a una casa medianamente céntrica, donde quiera que uno viva, demora alrededor de 40 minutos. De esta forma, utilizar el mismo tiempo para ir a Viña va a ser prácticamente la mecánica normal en la gente que necesita y que lo va a ver cómodo y no va a necesitar, por ejemplo, arrendar un departamento en Santiago para trabajar en Santiago.

El tiempo de traslado efectivo, la conectividad con otros medios de transporte en las estaciones, van a marcar lo atractivo que sea cada lugar. Si el tiempo de traslado, por ejemplo entre Casablanca y Providencia, es más corto que de San Bernardo a Providencia, es natural que se potencie Casablanca, en la medida que desarrolle un tejido urbano y competitivo con San Bernardo.Sin duda, el valor inmobiliario subiría inicialmente en los terrenos más cercanos a las estaciones, para luego extenderse a áreas un poco más distantes, aunque la evolución del precio será más favorable si la normativa permite una mayor integración y creatividad urbana en los sectores del área de influencia de cada una de las estaciones.

Por su parte, con esta iniciativa se daría un aumento en la demografía en localidades como Casablanca, Villa Alemana y Quilpué, cuyo tiempo de viaje hasta la capital es de más de una hora. Mucha gente viene de la Quinta Región a Santiago y viceversa, como una ruta normal, por lo tanto sí o sí va a generar un aumento de proyectos inmobiliarios en el sector, un aumento del valor de la tierra sobre todo, en la presentación de nuevos proyectos.

Una situación así ya puede verse en Villa Alemana y Quilpué. Son sectores que hace mucho rato vienen con ruido de crecimiento de proyectos inmobiliarios, las personas están buscando sectores como esos, en principio, para estar lejos de Santiago y también, por esta serie de nuevas obras de infraestructura vial que van a hacer mucho más fácil los traslados.

Si bien, en Chile no existen proyectos anteriores de la misma magnitud con los cuales comparar el tren de alta velocidad, sí es posible realizar un paralelo con lo ocurrido en las zonas aledañas a las nuevas líneas del Metro de Santiago. Hoy día cuando uno está cerca de un metro, no una cuadra, dos, ni tres, sino que incluso estar a seis cuadras de un metro eleva en general el valor de la tierra, aumenta la plusvalía de los departamentos existentes en torno de a un 3% a un 7%, esto es desde que se publica que se va a realizar el proyecto, incluso a veces un poco antes.

Los valores de las propiedades dependen de la confianza y perspectivas que tengan los emprendedores inmobiliarios. En el caso del Metro, el desarrollo de las nuevas líneas ha seguido un patrón bastante predecible, consecuentemente, cuando se percibe que el proyecto está a firme, muchos agentes inmobiliarios están dispuestos a apostar por el desarrollo y la demanda futura. Sin embargo,  en el caso del desarrollo ferroviario en el país, la historia muestra mucho menos confiabilidad en los desarrollos y en los tiempos de desarrollo.

Debido a esto, el incremento de valor en las transacciones de suelo e inmuebles va a ser efectivo cuando los agentes económicos efectivamente perciban niveles altos de certeza del desarrollo de la infraestructura.

El impacto en las ciudades radica básicamente en que este tipo de medidas ayudan en acortar las distancias, permiten a las inmobiliarias presentar proyectos donde antes no existían, y eso va a pasar en sectores como Casablanca que hoy día son ciudades de conexión entre las dos más grandes que son Santiago y Viña del Mar.

Las personas van a preferir siempre el menor tiempo de traslado efectivo a su lugar de trabajo, desde zonas urbanas alternativas de calidad equivalente. La calidad de una zona urbana es la calidad de vida que ofrece el lugar respectivo. La calidad de vida, requiere una base de servicios urbanos adecuados, como infraestructura educacional, de salud, de comercio, etc.

Por lo mismo, lo que ocurriría es que haya un alza en la presentación de proyectos inmobiliarios. Va a empezar a aumentar la oferta de compra de terrenos entre medio de todos estos sectores, donde se va a especular probablemente que van a haber estaciones.

No obstante, en base a la experiencia del Metro, es posible afirmar que todo el sector se revaloriza, las propiedades aumentan su valor y obviamente da pie a un nuevo crecimiento inmobiliario en la zona. Sin embargo, donde es más posible avizorar un crecimiento potente es en las grandes concentraciones urbanas, por lo que estima que el mayor impacto se vería en Viña del Mar y Valparaíso.