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Publicado por Alejandra Zarate en 15 noviembre, 2017
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El mercado de oficinas muestra índices positivos. De acuerdo a un estudio de Newmark Grubb Contempora, durante el tercer trimestre de 2017 los inusuales niveles de producción y absorción neta en clases A+B observados durante el período anterior tendieron a normalizarse.

“A diferencia del segundo trimestre, en que no ingresaron nuevos edificios al inventario (producción nula), durante el último trimestre se registró la incorporación de 37.461 m². Por su parte, luego del peak de absorción de casi 90.000 m² en clases A+B durante el último trimestre, esta volvió a estabilizarse en torno a los 60.000 m², dando señales de mayor estabilidad”, señala el informe.

Cambios sutiles

Además, indica el estudio, “mientras la vacancia A+B continuó a la baja por tercer trimestre consecutivo -cerrando en 8,35%-, la renta media mensual subió -marginalmente-, por tercer período seguido, marcando un promedio de 0,48 UF/m². Aun cuando estos cambios son sutiles y se expresan en figuras decimales, por lo que es prematuro confirmar el refortalecimiento del mercado de oficinas en Santiago, se debe destacar que este comportamiento sostenido por tres semestres continuos en ambos indicadores no se observaba desde el 2011”.

Afirma que “estas señales son auspiciosas pero deben tomarse con cautela. Solo durante los próximos períodos podremos confirmar estas tendencias, las cuales podrían significar en alguna medida mayor confianza de los agentes económicos”.

Perspectiva futura

Agrega el informe que estos mejores indicadores de vacancia y renta media deben siempre estudiarse en relación a las variaciones en el stock total.

“Prevemos que la superficie en construcción y producida durante los próximos trimestres tienda a la baja, siendo la última determinante para los índices de vacancia y renta media, razón por la cual aun de confirmarse la menor vacancia y mayor renta durante los próximos meses, estas en ningún caso pueden atribuirse exclusivamente a un mejor clima de negocios, sino también a la superficie disponible total para el arriendo en un momento dado”.

Indica que todas estas variables son dinámicas e impactan simultáneamente, no existiendo una única relación de causalidad entre ellas. “Por esta razón, un correcto entendimiento del mercado exige también contrastar datos cuantitativos con consideraciones cualitativas”.

En el sondeo de Montalva Quindos se incluyen todos aquellos permisos otorgados en años anteriores y hasta junio de 2017, siempre que estén vigentes, es decir, se restan de los anteproyectos aquellos que hayan pasado a tener permiso de edificación, y de estos últimos, se eliminan los que ya se están construyendo.

Según sus cálculos, en las siete comunas analizadas hay 43.853 departamentos proyectados, de los cuales 17.997 están en Ñuñoa. Solo en esta comuna hay 1,1 millones de m2 aprobados de uso habitacional y otros 529 mil m2 de uso habitacional/mixto, incluyendo destinos como oficina, hotel o comercio.

Al director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, no le preocupa este importante ingreso de oferta nueva en Ñuñoa, ya que no se construye en forma paralela. “Al pedir un permiso de edificación, por ejemplo, no es necesario que la obra se comience de inmediato, pueden pasar tres años para comenzarla y tardar otros dos años en terminarse. Hay cierta flexibilidad en los tiempos”.

Rodrigo Abufón, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, tampoco visualiza un riesgo de sobrestock. “Los niveles de venta se han mantenido estables en los últimos dos años. Además, una inversión en departamentos de uno y dos dormitorios podría generar rentabilidades brutas que promedian el 5,3%, lo que genera interés entre los posibles compradores”.

En esta comuna, los permisos aprobados se concentran al norte de la avenida Grecia (zonas 1 y 2 de la infografía), donde hay 962 mil m2 proyectados para destino habitacional y 476 mil m {+2} para uso habitacional/mixto. Se proyectan ahí 14.400 unidades, según los datos de Montalva Quindos. “En esa área se congelaron una serie de sectores, por lo que los inmobiliarios se adelantaron y sacaron aprobaciones previas a dicho cambio de condiciones. Eso distorsiona mucho”, agrega Domínguez.

Desde la Municipalidad de Ñuñoa aclaran que se están haciendo modificaciones al plan regulador y son cerca de 384 hectáreas donde se busca rebajar las alturas de tres y cinco pisos.

A lo anterior se suma el fuerte interés que genera el radio sobre avenida Grecia, dada la presencia del metro y la futura autopista subterránea de Vespucio Oriente. “Además, está cerca de Providencia, que es muy aspiracional, pero por el lado de Ñuñoa se pueden ver precios más baratos y mayor variedad, con alternativas más pequeñas”, destaca el gerente general de Montalva Quindos, Luis Ignacio Montalva.

Por otra parte, al sur de Grecia (zona 3 de Ñuñoa) hay 201 mil m2 otorgados con uso habitacional y otros 53 mil m2 con destino habitacional/mixto. En total, son 3.597 viviendas proyectadas. “Es un sector industrial que se está reconvirtiendo con proyectos residenciales. Son buenos espacios, pues se trata de industrias grandes, lo que lo hace interesante para los desarrolladores”, destaca Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria.

Menos de cuatro mil viviendas en comunas como Vitacura y Las Condes

La segunda comuna con mayor número de m2 aprobados es Vitacura: 486 mil m2 habitacionales y 982 mil m2 habitacionales/mixtos. “El crecimiento se explica porque van a llegar muchos hoteles, por lo que la oferta nueva se concentrará en un destino que mezcla lo habitacional con la hotelería. El mercado residencial puro se mantiene en rangos estables, bajo las cuatro mil unidades”, indica el gerente comercial de Exxacon Inmobiliaria, Pablo Bustos. Según Montalva Quindos, se proyectan 3.895 departamentos nuevos.

Domínguez destaca que se trata de un mercado poco profundo, ya que los precios son muy elevados. “Es un nicho pequeño el que puede comprar, por lo que nunca va a ser una zona donde se esté produciendo una gran cantidad de productos residenciales”.

Ahora bien, la zona con menos viviendas proyectadas del sector oriente es Lo Barnechea, donde hay en carpeta 1.688 unidades, en 330 mil m2 de uso habitacional y 222 mil m2 habitacional/mixto. “El área está con un sobrestock, por lo que es difícil que todos los proyectos se concreten. Sale mucho más barato pagar un permiso nuevo que comenzar una construcción que no se va a vender después”, subraya Domínguez.

En esa misma línea, Montalva aclara que en muchos casos se trata de proyectos de varias etapas, por lo que deben ingresarse todas juntas, pero su desarrollo puede ser parcial.

Providencia, por su parte, cuenta con 2.890 viviendas con sus trámites listos -ya sea como anteproyectos o permisos de edificación-, lo que se traduce en 291 mil m2 habitacionales y 181 mil m2 habitacionales/mixtos.

A juicio de Domínguez, el número es bajo para la comuna: “Se generó mucha oferta y eso ha provocado que los inmobiliarios se tomen con más tranquilidad el buscar predios para reconvertir. No son grandes torres, pero sí hay bastante iniciativa mediana que ha generado más stock del tradicional”.

Para Vicuña, no se prevé mayor actividad por lo difícil que resulta encontrar paños atractivos: “Hay muy pocas transacciones de terrenos. Hay mucha gente adulta que no quiere moverse ni vender sus casas donde llevan años”.

En Las Condes tampoco hay paños, advierte Bustos, pero no porque las personas no quieran negociar, sino porque las zonas con normativa atractiva ya están consolidadas.

Se prevé que en San Miguel disminuya el número de solicitudes para construir

Santiago centro y San Miguel son las únicas dos comunas fuera del sector oriente consideradas en el sondeo de Montalva Quindos. En el primer caso, en las tres zonas con mayor dinamismo hay 228 mil m2 aprobados para uso habitacional y otros 110 mil m2 en el destino habitacional/mixto.

Ahí se proyectan 5.146 viviendas, y poco más de dos mil están en el cuadrante entre las calles 10 de Julio, Portugal, Alameda y Manuel Rodríguez. “El mercado del centro se contrajo con la normativa más restrictiva que se aplicó. Hubo un cambio de producto, que se encareció, y mucha gente que podía comprar, ahora solo puede arrendar”, dice Luis Ignacio Montalva, gerente general de la consultora.

El mismo fenómeno se prevé que ocurra en San Miguel, advierte Pablo Bustos, gerente comercial de Exxacon. “Ahora donde se puede construir a gran escala es solo en Gran Avenida y sus inmediaciones; en las demás partes se bajó bastante la altura. Con la nueva norma se va a reducir la oferta y van a subir los precios”, dice. En ese sentido, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, subraya que la mayoría de los desarrolladores están prefiriendo como alternativa La Cisterna, el rebalse natural de San Miguel.

Actualmente, en la comuna están con permisos 7.867 departamentos, lo que se traduce en 576 mil m2 de uso habitacional y 51 mil m2 habitacional/mixto. “En su mayoría son proyectos que se adelantaron al congelamiento, por lo que pueden construir con la norma antigua”, explica Montalva.

Fuente: El Mercurio

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