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Publicado por Alejandra Zarate en 20 diciembre, 2017
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¿Es buena idea comprar para vender o arrendar? Veamos cómo está el mercado. El arriendo se encuentra en pleno auge y la rentabilidad subiendo, especialmente en las grandes ciudades. Por otro lado, comprar una vivienda es más barato que hace 10 años. Seguimos con precios asequibles, todavía lejos de los pasados (aunque siempre hay excepciones). Adquirir un inmueble, sobre todo si es departamento, y arrendarlo es, por ejemplo, 4,2 veces más rentable que dejar tu dinero en una cuenta de ahorro bancaria.

Esto nos indica que se puede conseguir una buena rentabilidad por el alquiler. Aunque si la idea es venderlo posteriormente, eligiendo bien la zona, también se puede lograr una buena plusvalía.

Dicho esto, no vale todo a la hora de comprar. Antes de tomar la decisión es necesario hacer números y ver cuál es la idea en nuestro papel de inversor. Qué disponibilidad de ahorro y de ingresos tenemos, ¿necesitamos pedir un préstamo bancario? ¿bajo qué condiciones?, ¿qué rentabilidad podemos obtener por el arriendo?, ¿qué pasa en los periodos en los que no esté arrendada?, ¿podemos afrontar los pagos de hipoteca y gastos sin problemas?

Es el momento para valorar con qué producto podemos satisfacer nuestras necesidades: pagándolo a plazos, adaptado a los ingresos, que sirva para ahorrar, que se compre con intereses bajos. En definitiva, ver la rentabilidad y las perspectivas de futuro. Y que el valor de la vivienda se incremente en un porcentaje similar al de la rentabilidad.

Por esto es necesario hacer un pequeño análisis financiero antes de empezar, y no dejarnos llevar por amigos o compañeros, ya que cada persona es un mundo. Una vez esté todo claro, podemos comenzar la búsqueda. Hay ciertos factores que debemos tener en cuenta.

La ubicación es fundamental

Los pisos en el centro de las ciudades, en buenas zonas consolidadas, con buenas comunicaciones y servicios se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. También es interesante estar cerca de los grandes centros de negocios o las grandes empresas. Estas zonas tendrán siempre demanda y por lo tanto, el arriendo es siempre una buena opción.

Hay que valorar positivamente las zonas cercanas a centros universitarios y tener mucho cuidado con las zonas conflictivas. La rentabilidad puede ser mayor, pero el riesgo también, e igual no tenemos capacidad para afrontarlo.

El estado de la vivienda

Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y que la reforma resulte asequible. El objetivo es obtener la rentabilidad deseada. Si lo adquirimos ya reformado, para que el alquiler sea rentable es recomendable que la vivienda esté en buen estado.

Por último, hay que indicar que el estacionamiento y la bodega siempre añaden valor a la vivienda, tanto en una posible venta como en arriendo.

¿Qué tipo de vivienda comprar para vender o arrendar?

Todo depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. Lo más demandado está en 2 y 3 dormitorios, mientras que las tipologías de 3 y 4 van dirigidas a un público más permanente, pero también más escaso.

Existe, por otra parte, una nueva tendencia al alza que es el arriendo destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad.

 

¿Cómo se calcula la rentabilidad?

De la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, como los gastos comunes, los gastos de las reformas e incluir el préstamo bancario, si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Eso sí, estos gastos se pueden deducir.

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